Ingatlan szerzésének bejelentése

Az illetékes földhivatalhoz kell bejelenteni az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését és megszűnését. Ezt a bejelentést az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel együtt kell benyújtani az erre a célra rendszeresített nyomtatványon, a bejelentéshez csatolni kell a szerződést is. A bejelentést a vagyonszerzőnek kell benyújtania, a szerződés megkötésétől számítva 30 napon belül.

Az iratokat a földhivatal nyolc napon belül továbbítja az illetékhivatalhoz. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően az illetékhivatal megkapja a tulajdonjog vagy vagyoni értékű jog bejegyzéséről, törléséről szóló, netán a bejegyzési kérelmet elutasító földhivatali határozatot is. Ez az eljárás független attól, hogy a vagyonszerzés illetékköteles vagy illetékmentes.

Az illetékalap - a forgalmi érték - meghatározása

A visszterhes vagyonátruházási illeték összegét az illetékalap és az illetékmérték szorzataként határozzák meg.

Az illetékalap főszabály szerint az a forgalmi érték, amelyet az illeték fizetésére kötelezett fél bejelentett vagy - amennyiben ezt az illetékhivatal nem fogadja el reális értékként - az illetékhivatal megállapított. Az illetékhivatal a bejelentett forgalmi értéket csak akkor nem bírálhatja felül, ha azt ítélet állapította meg. A forgalmi érték (az illetékalap) mindig pénzben kifejezhető érték, és azt az összeget jelenti, amely a vagyontárgy eladása esetén az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában - a vagyontárgyat terhelő adósságok, továbbá az ingatlanon a vagyonszerző javára az elidegenítéskor megszűnő bérleti jog figyelembevétele nélkül - árként általában elérhető (tehát a forgalmi értékből nem kell levonni az esetleges terheket).
Az idegen állam pénznemében megjelölt értéket az illetékkötelezettség keletkezésekor a Magyar Nemzeti Bank hivatalos devizaárfolyamának alapulvételével kell forintra átszámolni.

Egyes esetekben az illetékalap nem a forgalmi értékkel egyezik meg:

- ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke, de lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete lesz az illeték alapja

- tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke.

Az illeték megfizetésének módja

Az illeték megfizetésének több módja is van, de a vagyonszerzési - és ezen belül a visszterhes vagyonátruházási illetéket (beleértve az illetékelőleget is) - kiszabás (fizetési meghagyás) alapján, pénzzel kell megfizetni.

A kiszabás alapján fizetendő illetékek

Ha kiszabás alapján kell illetéket fizetni - ideértve a mulasztási bírságot és az illetékelőleget is -, akkor az illeték összegéről fizetési meghagyást (határozatot) ad ki az illetékhivatal. Ennek tartalmaznia kell az illeték összegének megállapításánál figyelembe vett adatokat és az alkalmazott jogszabályokat. A fizetési meghagyás alapján fizetendő illeték a határozat jogerőre emelkedését követő napon válik esedékessé. Az összeg - ha a fizetési meghagyás hosszabb határidőt nem állapít meg - további 15 napon belül késedelmi pótlék nélkül fizethető meg.

A feltűnő értékaránytalanság szankciója

Amennyiben az ellenszolgáltatás - vételár - nem éri el a forgalmi érték felét, akkor a különbség első 50 százalékra a vagyonátruházási, míg a második 50 százalékára a magasabb ajándékozási illetéket kell alkalmazni.

Ha tehát egy 20 millió forgalmi értékű lakás esetén csak 10 millió után fizetik be az illetéket (mert ezt írták bele az adásvételi szerződésbe), akkor 5 millió forintra az adóhivatal ajándékozási illetéket fog kiszabni.

Az illetékelőleg és az illetékkülönbözet

Az illetékelőleg és az illetékkülönbözet is az ingatlan tulajdonjogának, illetve az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzéséhez kapcsolódik. Amikor vagyonszerzést az illetékes hivatalnál bejelentik, az illetékhivatal a bejelentett érték (tehát az ingatlan eladási ára) alapulvételével illetékelőleget ró ki a vagyonszerzőre, és azt fizetési meghagyásban közli. A megszerzett ingatlan ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követően az illetékhivatal fizetési felhívást bocsát ki. Ebben megjelöli a megállapított teljes illeték és a korábban már kiszabott illetékelőleg különbözetét, vagyis az illetékkülönbözetet. Ezt a vagyonszerzőnek még meg kell fizetnie ahhoz, hogy az ingatlan megszerzésével kapcsolatos illetékfizetési kötelezettségének maradéktalanul eleget tegyen.

Amennyiben a határozat maga hosszabb határidőt nem állapít meg - a határozat kézbesítésétől számított 15. napon válik esedékessé az illetékelőleg, valamint az illetékkülönbözet. Itt is alkalmazható az a rendelkezés, hogy az esedékesség napját követő 15 napon belül késedelmi pótlék nélkül fizethető meg a kirótt összeg.

Az illetékelőlegre vonatkozó szabályok

Az illetékelőleg sajátossága, hogy a fizetési meghagyás az illetékelőleg összege erejéig fellebbezésre való tekintet nélkül végrehajtható okiratnak minősül. Az abban szereplő összeget tehát akkor is meg kell fizetni, ha az azt tartalmazó fizetési meghagyást megfellebbezik. Eredményes fellebbezés esetén viszont a megfizetett többletilletéket az illetékhivatal 30 napon belül külön kérelem nélkül köteles visszatéríteni.
Ugyancsak meg kell fizetni az illetékelőleget akkor, ha pl. az adásvételi szerződés megkötésekor a teljes vételárat még nem is fizették ki, és a vételár teljes kifizetéséig az eladó fenntartotta a tulajdonjogát (vagyis csak a vételár teljes kiegyenlítését követően adja hozzájárulását ahhoz, hogy az ingatlan tulajdonjogát a vevő nevére átírják az ingatlan-nyilvántartásban).

A bejelentés elmulasztása, késedelmes bejelentés

Ha a vagyonszerző a bejelentési kötelezettségét elmulasztja, vagy azt késedelmesen teljesíti, a fizetendő illetéken felül plusz összeget, ún. mulasztási bírságot kell fizetnie. Az adózás rendjéről szóló törvény szerint a magánszemély 100 ezer forintig, más adózó 200 ezer forintig terjedő mulasztási bírsággal sújtható, ha a vagyonszerzési illetékkel kapcsolatos bejelentési kötelezettségét a bevallás határidejét követően, de az adóhatóság felszólítását, ellenőrzését megelőzően teljesíti, és a késedelmet nem menti ki.

A késedelmi pótlékra vonatkozó szabályok

A késedelmi pótlék mértéke minden naptári nap után a felszámítás időpontjában érvényes jegybanki alapkamat kétszeresének 365-öd része. A késedelmi pótlék után késedelmi pótlékot felszámítani már nem lehet. Az illeték meg nem fizetésére, annak behajtására, a behajtásához való jog elévülésére, illetve a behajthatatlanság címén való törlésre szintén az adózás rendjéről szóló törvény rendelkezései az irányadóak.

Késedelmi pótlék fizetésére kötelezettek

Késedelmi pótlék fizetésére köteles a vagyonszerző:

- ha a fizetési meghagyásban (határozatban), az illetékkülönbözetről kibocsátott, valamint a bíróság határozata alapján az illetékhivatal által kiadott fizetési felhívásban megállapított határidőig nem fizeti meg a teljes illetéket;

- ha lakóház építésére alkalmas telket vásárolt, és a beépítési kötelezettségének nem tett eleget, a megállapított, de meg nem fizetett illeték után, az eredeti esedékességtől (a határozat jogerőre emelkedését követő naptól) számítva;

- ha a lakásvásárlás előtti illetve utáni egy éven belüli lakáseladás esetén járó kedvező illetékfizetést jogosulatlanul vette igénybe; ebben az esetben a késedelmi pótlék összege az adott vagyonszerzésre irányadó általános szabályok szerint járó és a kedvezményes illetékalap figyelembevételével előírt illeték különbözetének a háromszorosa;

- ha az első lakástulajdon megszerzésekor járó illetékkedvezményt jogosulatlanul vette igénybe; ilyenkor az igénybe vett kedvezmény összegének háromszorosát kell pótlólag - késedelmi pótlékként – megfizetnie.

[ingatlanok.hu]