Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem utáni adómegállapítás szempontjából a bérbeadónak 2011 előtt kétféle választási lehetősége volt: vagy az összevont adóalap részeként vagy elkülönülten adózó jövedelemként adózhatott. A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) ez évi változásainak következtében immár csak az összevont adóalapban vehető figyelembe az ingatlan bérbeadásából származó bevétel.

Az idei évtől a bérbeadásból származó jövedelem kizárólag az összevont adóalap részeként adózhat, amelynek feltétlenül előnye, hogy a bevétellel szemben költség számolható el.

A költségek leírása az adózó választása szerint a törvény által diktált 10%-os költséghányad vagy a tételes költségelszámolás módszerének alkalmazásával történhet. A választás irányadó az adózó valamennyi önálló tevékenységből származó (pl. egyéni vállalkozóként szerzett) jövedelmére is.

A diktált hányad alkalmazása esetén a jövedelemnek az adóévben elért bevétel 90%-a számít, azaz a bérbeadásból származó bevétel 10%-a számolható el egyfajta költség-átalányként.

Tételes költségelszámolás esetén a tevékenységgel kapcsolatban felmerült, bizonylattal igazolt vagy igazolás nélkül elismert valamennyi költség elszámolható, az Szja tv. 18. § és 11. sz. melléklete szerint, így ilyen esetben tehát a tevékenységgel kapcsolatban felmerült, bizonylattal igazolt valamennyi költség és az adóévben elért bevétel különbözete adja meg a jövedelem összegét. A személyi jövedelemadó alapját a 2011-es évben is a jövedelem ún. szuperbruttósításával kell kiszámolni, azaz az adóalap a fentiek szerint számolt jövedelem 127%-a, amely - a törvényi feltételek fennállása esetén - családi kedvezménnyel csökkenthető. Az összevont adóalap szabályai szerint fizetendő szja-t az egységes, 16%-os kulcs alkalmazásával, a fentiek szerint számított, ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adóalapja és az összevontan adózó egyéb jövedelmek (pl. munkaviszonyból származó jövedelem, önálló tevékenységből származó jövedelem, nyugdíj stb.) adóalapja összegének figyelembevételével kell meghatározni.

Ha a bérbeadó nem magánszemély, a bérbeadásból származó bevétele - az alanyiságtól függően - a társasági adó vagy az eva szabályai szerint adózik.

Az szja-alany egyéni vállalkozó választhat, hogy az önálló tevékenységből származó jövedelmekre vagy az egyéni vállalkozókra és bevételeikre vonatkozó külön szabályok szerint adózik. Ha az egyéni vállalkozó az egyszerűsített vállalkozói adó (eva) alanya, akkor választási lehetősége nincs, a bérleti díj mindenképpen evás bevételnek számít.

[ingatlan1.hu]