A szomszédjogok esetében részben több ezer éves, kikristályosodott szabályokról van szó, hiszen a magyar polgári törvénykönyv a római jogra épít. A rómaiak pedig értettek a joghoz, rendelkeztek kerítésről, átnyúló ágakról, földtámaszról, áttévedt állatról, amiről csak lehetett – és ezt teszi a jelenlegi magyar törvény is. Minden élethelyzetet azonban nem lehet beleírni a paragrafusokba, ezért mondja ki a főszabály, hogy a tulajdonos köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédjait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Ám éppen ez a gond: mi is minősül "szükségtelen" zavarásnak? Mivel veszélyeztetjük valóban a szomszédot jogai gyakorlásában, és mikor mondható ki, hogy csak kellemetlenkedni akar nekünk?

Vétójog az építkezéseknél?

Sokszor találkozni azzal a tévhittel, hogy a telekszomszédot vétójog illeti, és építési tevékenység csakis hozzájárulása esetén folytatható. Ám ez nincs így, az építkezéshez nem szükséges a szomszéd beleegyezése, ha a hatóság lefolytatta az engedélyezési eljárást, és mindent rendben talált, az építkező szomszédot még a saját telkünkre is be kell engednünk, az indokolt és szükséges, csak a mi telkünkről elvégezhető munkálatok lebonyolítása érdekében. (Természetesen, a használattal okozott tényleges kárért, esetleges elmaradt haszonért kártalanítás jár.)

Tehát a telekszomszédnak nincs automatikus vétójoga, és nem rendelkezik olyan "alapjoggal", miszerint automatikusan ügyfélnek minősül az építésügyi engedélyezési eljárásban. A szabály szerint ügyfélnek általában az a személy minősül, akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti. Ezt a hatóság bírálja el az összes körülmény figyelembevételével. Ha úgy találja, joga és jogos érdeke sérül, így például a megvalósítani kívánt engedélyköteles építési tevékenység akadályozza az ingatlanának rendeltetésszerű használatát, akkor megteheti a szükséges intézkedéseket. A bírósági gyakorlat szerint egyébként gazdasági versenyhelyzet sem alapozza meg egy szomszéd ügyféli minőségét.

A kilátás joga

Ismét itt vagyunk az alapproblémánál: a tulajdonos köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédjait, "szükségtelenül" zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ám nagy kérdés, hogy adott esetben egy új ingatlan mennyiben csökkenti a szomszédos ingatlan értékét azzal, hogy elveszi, illetve korlátozza a kilátást?

Az ilyen jellegű perek egyébként az elmúlt években megszaporodtak, és a bírósági döntések kapcsán annyi összefoglalható, az építkezéssel a már fennálló szomszédos épület forgalmi értékét csökkentő károsodás nyomán a bíróságok kártérítés megfizetésére kötelezik az érintettet. A tapasztalatok szerint az értékcsökkent ingatlan forgalmi értékének 15-20 százalékát is megítélik a bíróságok.

A kárt abban az esetben is meg kell téríteni, ha a szomszéd egyébként engedéllyel, szabályosan építkezett, csak nem járt el a tőle elvárható gondossággal, és nem vette figyelembe a szomszéd szempontjait; mondani sem kell, a bíróságoknak nagyon alaposan meg kell vizsgálniuk, hogy valóban sérült a kilátás joga, valóban csökkent-e az ingatlan értéke. A reklamálóknak azt kell bizonyítaniuk, hogy az építkezés során a kilátáshoz fűződő érdekeiket figyelmen kívül hagyták, és nem a lehetőség szerinti legkedvezőbb kivitelezés valósult meg. Megtörtént eset: a bíróság kártérítésre kötelezte azt az alperest, aki dísztornyokat építtetett a háza tetejére. A tárgyaláson egyértelművé vált, díszítő elemről volt szó, azaz a szükségtelen zavarás megállapíttatott.

[ingatlan.com]